정보근 변호사의 부동산법을 부탁해 정부는 무분별한 전세대출을 활용한 갭투자 등을 부동산 가격 폭등의 주요 원인 중 하나로 보고 있다. 이같은 인식을 바탕으로 정부는 그 어느 때보다 강력하게 전세대출을 규제하고 있다. 전세대출 규제로 인해 부동산 가격 상승의 동력이 소실된 면은 있다는 。은 부인할 수 없다. 반면, 대부업체나 대출 브로커를 통한 대출 수요가 증가하다 보니 이를 악용한 사기 행각으로 인해 전세보증금 피해를 입는 등 많은 부작용이 발생하고 있다. 필자는 다수의 금융기관들의 법률 자문을 하다보니, 대부업체나 대출브로커를 통한 대출을 받는 과정에서 다양한 유형의 사기를 당하는 경우를 다수 접하게 된다. 이러한 부도덕한 대부업체나 대출브로커들의 사기행각은 일반인이 왠만해선 눈치채기 어렵다. 그렇다면, 왜 전세대출 과정에서 유독 사기행각이 발생할까. 피해사례들의 공통.을 찾아보면 이는 결국 전세보증금 담보의 불완전성에서 기인하는 문제다. 금융기관이 서민들에게 큰 목돈인 전세대출을 해줄 수 있는 이유는 대출과 동시에 전세보증금(임차보증금)을 담보로 잡기 때문이다. 그런데 전세보증금(반환채권) 담보는 채권을 담보로 잡는 것이라 등기가 되어 있는 부동산 저당권과 달리 담보로서 안정성이 떨어진다. 전세보증금 외에 내가 어떤 채권을 가지고 있다고 가정해보자. 이를 담보로 대출을 해주는 금융기관을 찾을 생각을 할 수 있을까. 황금성용가리 담보로서 안정성을 확보하기 위해 전세보증금을 담보로 잡으면서 임대인의 승낙서 또는 임대인에 대한 (양도)담보 통지 절차를 취하게 되나, 전세보증금은 임대인과 임차인 사이의 사적인 계약서를 기초로 인정이 되다보니, 실제 집행시에는 보증금이 실제금액과 다르거나, 월세에서 공제되기도 하고, 제3의 담보권자가 나타나는 경우 담보 순위의 우열을 가리는 것도 힘들다. 최근 필자가 상담을 진행한 전세보증금 대출 사기 사건을 살펴보자. 임차인A는 전세보증금 대출이 가능하다는 어느 대부업체의 광고를 보고 전세대출을 신청했다. 그런데 대부업체는 자신의 돈으로 대출을 해줄 자력이 되지 않아 B저축은행으로부터 대출을 받아 이 돈으로 다시 임차인A에게 대출을 해 준 것이었다. B저축은행 또한 대부업체에 대출을 해주면서 담보로 잡을 것은 A의 전세보증금 밖에 없다 보니 전세보증금을 담보로 잡았다. 그로부터 수개월 후 임대인은 B저축은행으로부터 전세보증금 담보를 말소한다는 통지를 받았는데, 이 통지서에는 B저축은행의 법인인감증명서도 첨부되어 있었다. 그 결과 B저축은행의 전세보증금 담보는 사라지게 되었다. 그로부터 다시 수개월이 지난 후 임차인A는 대부업체로부터 받은 대출을 연장하는 과정에서 C캐피탈에 다시 해당 전세보증금 담보를 제공해 주었다 모바일 바다게임이야기 . 그 후, A는 C캐피탈보다 더 낮은 이자로 대출을 갈아탈 수 있다는 얘기를 듣고 D신용협동조합으로부터 대출을 받았고, 이 돈은 C캐피탈의 대출채권 상환에 사용됐다. 해당 사안은 몇 년 후에야 사기행각이 드러났는데, 알고보니 대부업체가 B저축은행 명의의 담보 말소 통지서를 위조하고, 법인인감증명서도 위조한 것이었다. 위조문서를 통해 이루어진 담보말소 통지는 당연히 무효이므로 전세보증금의 담보권자는 여전히 B저축은행이다. B저축은행은 전세보증금 담보권자로서 전세보증금을 대출상환에 충당하게 되므로 임차인A는 전세보증금을 받지 못하게 된다. 게다가 임차인A는 전세보증금을 날린 상황임에도 D신용조합에 보증금 상당액의 대출채무를 여전히 부담하고 있다. 임차인A의 민원을 받고 이를 딱하게 여긴 금융감독원의 담당자가 저축은행에 전세보증금 담보를 해지해 줄 수 없는지 중재를 시도하였다. 필자는 이러한 상황에서 임차인A를 보호하고 저축은행들 사이의 권리관계를 정리하는 방안을 제시하였으나, 법리적으로 복잡하기에 여기서 구체적 설명은 생략한다. 요컨대, 전세보증금 담보를 설정하기 위해서는 임대인에게 연락하여 전세보증금에 이미 담보를 설정한 제3자가 있는지 여부를 확인하여야 하는데, 위조된 서류로 임대인과 대출기관을 속이는 경우까지 대비하기는 쉽지 않은 것이 사실이다 바다이야기상어출현 . 또 하나의 유형으로, 전세보증금 관련한 사기행각 중 언급할 만한 유형이 있다. 세대합가신청서를 위조하여 주민센터에 제출하고 그 결과 마치 전세세입자가 없는 것처럼 전입세대열람확인서를 발급받는 경우도 주의해야 한다. 하급심 판례의 사례 중에도 부동산의 소유자가 위와 같은 방법으로 전입세대열람확인서를 조작한 후 마치 전세세입자가 없는 것처럼 지인을 기망하여 깡통주택을 담보로 돈을 빌린 후 갚지 않아 처벌된 사례가 있다. 전세보증금을 담보로 한 대출의 경우 위와 같이 담보로서 안전성이 떨어지다보니 공적인 보증기관이 임차인을 위해 보증을 제공하는 경우가 많다. 이러한 공적인 보증제도는 서민의 전세자금 보호를 위해 필요한 것이나, 사기대출이 발생하더라도 보증기관이 대신 보증금을 임차인에게 지급하다보니 눈먼 돈처럼 여기고 사기행각을 벌이는 케이스가 증가하고 있다. 실제로 필자가 상담한 사례 중에는 사기 대출 행각을 벌인 일당이 있었음에도 보증기관이 대신 변제한 보증금 피해 금액이 크지 않다는 이유로 보증기관에서 사기죄 고소를 하지는 않는 경우도 있다. 워낙 많은 보증사고가 일어나다보니 보증기관에서도 일일이 형사고소를 하는 것도 쉽지 않을 것이라는 생각이 들기는 하다. 그러나, 자기 명의 재산을 이미 다 빼돌린 사기범들을 상대로 민사소송을 제기하더라도 전혀 실익이 없다. 이러한 소극적 대응으로 자칫 사기꾼들에게 좋은 먹잇감을 제공해 주는 것은 아닌지 안타까울 따름이다. 서경IN 칼럼 서경IN 세대열람확인서를 발