━ 10·15 부동산 대책 성적표 이재명 대통령은 18일 기자회견에서 최근 강남권 집값은 내리고 외곽은 오르는 흐름을 두고 “일종의 평탄화 작업이 진행되는 것 같다”고 평가했다. 과거 “토지거래허가구역 해제 후 특정 지역의 집값이 급등했다”며 토지거래허가제도의 중요성도 되짚었다. 하지만 외곽의 집값 상승을 단순한 ‘평탄화’로만 보기 어렵다는 분석도 나온다. 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역 및 토지거래허가구역으로 묶고 대출 문턱을 높인 ‘10·15 주택시장 안정화 대책’이 시행 1년을 앞두고 있다. 고가주택 가격 급등과 투자 수요를 누르겠다는 취지였지만, 거래가 얼어붙은 사이 전·월세 가격이 뛰고 서울 외곽 매매가격까지 밀어 올리며 매매·전세·월세 ‘트리플 상승’이 나타났다. KB부동산에 따르면 서울 아파트 매매가격은 2025년 10월부터 올해 8월까지 12.12% 올랐다. 1년 전 같은 기간 상승률(6.37%)의 두 배에 달한다. 전셋값 상승률은 2.47%에서 8.89%로 3.6배 껑충 뛰었고, 월세지수 역시 9.1%(98.2→107.1) 급등했다. 경기도 마찬가지다. 같은 기간 경기 아파트 매매가는 0.01% 하락에서 5.67% 상승으로 반등했고, 전셋값 상승률은 1.56%에서 6.20%로 네 배가량 확대됐다. 수요를 죄는 동안 시장의 물건은 말라붙었다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 최근 1년간 서울 아파트 매매(-2.9%), 전세(-15.8%), 월세(-12.8%) 물건이 일제히 줄었다. 경기는 전세(-40.9%)와 월세(-50.7%)가 반 토막 났다. 경기 매매가 상승률도 1년 전의 5배 전문가는 규제 맹위 속에서도 가격이 뛴 핵심 원인으로 ‘사라지지 않은 실수요’를 짚는다. 투자 수요는 묶을 수 있어도 실거주 수요까지 억누를 수는 없어서다. 규제로 선택지가 좁아진 실수요가 가격대와 주택 유형, 임대차 시장으로 연쇄 이동하면서 예상치 못한 시장 왜곡 현상으로 이어지고 있다 릴게임 다빈치 불새 . 첫 번째는 실수요의 ‘가격대 이동’이다. 대출 문턱이 높아지자 무주택·1주택자가 포기하는 대신 15억원 이하 서울 외곽 단지로 몰리는 양상이다. 윤지해 부동산114 리서치랩장은 “오랜기간 다주택자 규제가 이뤄지면서 시장의 주축이 이미 실수요자로 바뀐 만큼, 이들의 주택 수요를 규제로 억제하는 데는 한계가 있다”고 말했다. 10·15 대책은 주택가격에 따라 주택담보대출 한도를 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등화했다. 규제가 강화되자 이들 실수요는 사라지기보다 살 수 있는 가격대로 이동했다. 지난달 서울 아파트 거래량 상위 10개 단지 가운데 7곳이 노원·도봉·강북구의 구축 단지였다. 도봉구 신동아1단지를 비롯해 노원구 상계주공7단지·동신·월계미성미륭삼호, 강북구 SK북한산시티 등이 거래 상위권에 올랐다. 높은 집값과 대출 문턱에 상대적으로 진입장벽이 낮은 외곽으로 이른바 ‘생존형 매수’가 몰린 것이다. 전세난도 외곽으로 수요를 밀어내는 요인이 됐다. 아실에 따르면 지난해 10월 15일부터 이달 16일까지 서울 아파트 전세 물건은 2만4369건에서 2만529건으로 15.8% 감소했다. 특히 노원은 827건에서 407건으로 50.8%, 도봉은 355건에서 186건으로 47.7% 줄었다. 전세 물건이 빠르게 줄어든 가운데 매매가격과 전세가격의 차이가 상대적으로 작은 외곽에서는 세입자가 매수로 돌아설 유인도 커졌다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 “전세 물건의 총량이 줄어들 때 가장 민감하게 영향을 받는 곳이 중하위 지역이다. 매매와 전세가격의 차이가 작기 때문”이라며 “대출 접근성까지 제한되다 보니 수요자들이 최대한 대출을 받으면서 상대적으로 좋은 곳을 찾게 되고 15억원이라는 가격에 수렴하게 됐다”고 설명했다 바다이야기시즌 . 그는 “10·15 대책 전후 가장 뚜렷한 시장 변화는 양극화 시장에서 갭 메우기 시장으로 전환됐다는 것”이라고 말했다. 두 번째는 실수요의 ‘주택 유형 이동’이다. 15억원 이하 아파트로 쏠린 매수세가 가격을 밀어 올리자, 실수요의 눈높이가 오피스텔 등 비(非)아파트 시장으로 옮겨가고 있다. 지역과 가격대를 넘어 주택 유형 자체를 바꾸는 이른바 ‘변종 풍선효과’가 나타나는 모습이다. 실제로 3~4인 가구가 거주할 수 있는 중대형 오피스텔을 중심으로 거래량이 늘고 가격도 오름세를 보인다. 부동산114에 따르면 올 상반기 수도권 전용 85㎡ 초과 오피스텔 거래량은 622건으로, 지난해 하반기(482건)보다 29.1% 증가했다. 한국부동산원에 따르면 수도권 전용 85㎡ 초과 오피스텔 평균 매매가격은 지난 7월 9억2276만원으로 8개월 연속 상승했다. 서울의 경우 14억101만원을 기록하며 관련 통계 집계 이후 처음으로 14억원을 돌파했다. 특히 과거 투자 수요가 주로 찾던 소형이 아니라, 실거주가 가능한 중형 이상 오피스텔로 수요가 몰리는 .이 특징이다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “15억원 이하 아파트값마저 오르자 풍선효과가 비아파트 시장으로 옮겨붙고 있다”며 “아파트 진입장벽이 높아지면서 전용 84㎡ 등 3~4인 가구용 중형 오피스텔과 빌라가 실거주 대체재로 떠오른 것”이라고 분석했다. 이 같은 대체 시장을 정책적으로 활용할 필요가 있다는 조언도 나왔다. 윤지해 랩장은 “공급을 늘리는 데는 시간이 걸리고 수요 억제도 이미 했다면 남은 것은 대체 시장을 살리는 방법”이라며 “비아파트나 수도권 외곽 등에 인센티브를 부여해 수요를 분산할 필요가 있다”고 말했다. 세 번째는 임대차 시장의 변화다. 토지거래허가구역에서는 실거주 목적이 아닌 주택 매입이 제한된다. 전세를 끼고 주택을 매입해 임대하는 경로가 좁아지면서 장기간 지속된 다주택자 규제와 맞물려 민간 임대 공급을 위축시키는 요인이 됐다 골드몽 릴게임 . 전세 물건이 빠르게 줄면서 임대료 부담이 서울 외곽으로 번지는 ‘월세 젠트리피케이션’ 현상도 나타나고 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “다주택자 규제가 장기간 지속되면서 추가로 주택을 보유해 세를 주는 집이 줄었다”며 “여기에 실거주 목적이 아닌 주택 거래까지 제한하면 임대시장 물건이 늘어나기보다 줄어드는 데 영향을 끼칠 가능성이 커졌다”고 말했다. 전세난이 심화하자 서울 외곽을 중심으로 전월세 가격이 급등하고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난 8월 서울 주택 월세통합가격지수는 전월 대비 0.82% 상승했다. 특히 성북구(1.54%)와 노원구(1.49%)의 상승 폭이 서울에서 가장 컸다. 같은 달 전셋값 역시 노원구 1.58%, 성북구 1.38% 오르며 외곽 지역의 임대료 상승세가 두드러졌다. “비아파트 등 인센티브 수요 분산” 조언도 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 “전세를 구하지 못한 세입자들이 쫓겨나듯 월세로 밀려나는 ‘월세 젠트리피케이션’이 본격화하면서 주거비 부담이 가중되고 있다”고 진단했다. 이런 가운데 세입자가 있는 주택에 적용해 온 토지거래허가구역 실거주 유예는 1년 더 연장된다. 정부는 유예기간을 당초 올해 말에서 2027년 말까지 늘리고, 기존 임대차뿐 아니라 1회 갱신계약까지 유예 대상에 포함하기로 했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “전세 물량을 획기적으로 늘리는 대책이라기보다 매매와 임대차 간 충돌을 완화하는 제도 보완책”이라고 평가했다. 다만 일부 물건의 거래·임대차 충돌을 완화하는 데 그치는 만큼, 전문가는 보다 근본적인 공급 확대가 필요하다고 지적한다. 진창하 한양대 경제학부 교수는 “투자 수요를 누르는 과정에서 공급 부족이 겹치고 장기적으로 전·월세로 공급되는 임대 시장마저 위축돼 가격 상승으로 이어진 것”이라며 “정책의 방。을 수요자가 체감할 수 있는 분양 물량과 입주 일정 등 실질적인 공급 확대와 공급의 예측 가능성 확보로 옮길 필요가 있다”고 제언했다. 대차뿐 아니라 1회